Choisir son Expert Diagnostiqueur Choisir son diagnostiqueur immobilier
C'est, le plus souvent, à l'occasion de la vente ou de la location d'un bien immobilier que le propriétaire se trouve confronté au choix du professionnel à qui il va confier la réalisation des diagnostics obligatoires lors de cette transaction.
Cependant, l'appel à un diagnostiqueur immobilier peut aussi être conseillé dans d'autres circonstances :
- l'achat de son bien (prêts à taux zéro ou conventionnés),
- la réalisation de travaux (diagnostic amiante avant travaux, diagnostic plomb avant démolition, diagnostic de performance énergétique ou étude thermique, état parasitaire si on suppose une infestation...),
- la location (état des lieux, constat de logement décent, etc.)
La question qui se pose alors est celle de la sélection du professionnel:
Comment choisir son diagnostiqueur et sur quels critères se baser?
Conseils Pratiques
I - Repérer les signes du bon professionnel
♦ Des certificats de compétences pour les diagnostics réglementés
(Repérage amiante, diagnostic plomb, état de présence de termites, état de l'installation gaz, état de l'installation d'électricité (01/01/2009))
♦ Des attestations de formation pour les diagnostics non soumis à certification
♦ Une assurance Responsabilité Civile Professionnelle pour les diagnostics exercés
Nota: Le certificat de compétences est obtenu à l'issu d'un double examen théorique et pratique et ne concerne, pour le moment, que les diagnostics dits « réglementaires »: repérage amiante, diagnostic plomb, état de présence de termites, diagnostic de performance énergétique, état de l'installaiton gaz, état de l'installation d'électricité (à partir du 01/01/2009).
Si votre bien n'est pas situé dans une zone infestée par les termites (décision prise sur arrêté préfectoral), il se peut que d'autres infestations parasitaires (champignons, autres insectes xylophages) soient présentes sur votre zone (information auprès du notaire ou du diagnostiqueur). Le certificat de compétences relatif à l'état de présence de termites ne concerne pas cette catégorie de parasite : vos diagnostiqueurs ne seront donc pas certifiés.
Il vous propose:
♦ Un grille tarifaire claire
♦ Un ordre de mission expliquant les prestations proposées et leur étendue
♦ Une attestation sur l'honneur de son respect de la réglementation
Il vous explique:
♦ Que la réalisation des diagnostics demande un certain temps sur place et pourquoi
♦ Qu'il aura peut-être des prélèvements à réaliser pour les faire analyser (repérage amiante, diagnostic plomb)
♦ Qu'il pourra vous expliquer ses conclusions si besoin
Il respecte: les mots dordre de sa profession que sont l'indépendance et l'impartialité
Le diagnostiqueur "ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir des diagnostics"( Art.L271-6 du Code de la Construction et de l'Habitation).
Par extension: il ne peut vous recommander de société de traitement ou de travaux en relation avec les diagnostics réalisés. Les agents immobiliers peuvent parfois avoir une activité de diagnostiqueur immobilier. En aucun cas, ils ne peuvent effectuer les diagnostics des biens qu'ils gèrent dans le cadre d'une transaction ou d'une location.
II - Se renseigner auprès des gens d'expérience
Les agents immobiliers et les notaires
Ces « intermédiaires » de l'immobilier peuvent vous aider en vous indiquant quels diagnostics doivent être réalisés sur votre bien avant sa vente.
A partir de là, ils peuvent vous proposez un mandat pour faire effectuer les prestations de diagnostics : ils sont alors responsables du choix du diagnostiqueur et de la bonne réalisation de sa mission.
► Si vous souhaitez prendre contact vous-même avec le professionnel, ils peuvent vous fournir une liste de diagnostiqueurs dans votre région ou vous orienter vers une fédération de diagnostiqueurs, mais ne doivent à aucun moment vous obliger à contracter avec un professionnel précis.
Les fédérations et les syndicats professionnelsElles regroupent un certain nombre d'adhérents et peuvent vous communiquer les coordonnées de plusieurs diagnostiqueurs dans votre région. En règle général, les adhérents de ces fédérations, telle que la notre, ont dû répondre à des critères de compétences et de sérieux avant d'être acceptés.
► Elles peuvent aussi vous indiquer quels diagnostics vous devez faire effectuer en fonction des caractéristiques de votre bien.
► L'adhésion à une organisation professionnelle indique généralement que le diagnostiqueur répond à un certain nombre de principes déontologiques.
La recommandation d'un tiers
L'avis d'un tiers qui a utilisé les services du professionnel est toujours intéressant pour s'informer sur le diagnostiqueur et s'assurer de son sérieux.
III - Ne pas hésiter à poser des questions ?
[+] Combien de temps faut-il pour réaliser un diagnostic immobilier ?
Pour réaliser un diagnostic de qualité, le professionnel va devoir étudier votre bien et donc passer un certain temps sur place; cela peut aller jusqu'à plusieurs heures si le nombre de diagnostics en important et que le bien immobilier est très grand.
Exemple: Appartement de 4 à 5 pièces sur lequel le diagnostiqueur doit réaliser 4 diagnostics et le mesurage
(repérage amiante, constat de risque d'exposition au plomb, état termites, diagnostic de performance énergétique et Loi Carrez). Une moyenne de 3 à 4 heures peut être envisageable.
Tous les diagnostics nécessitent une visite des lieux pour être réalisés.
[+] A-t-il besoin d'information pour réaliser ces diagnostics ?
Si vous possédez des diagnostics déjà réalisés sur votre bien, communiquez-les au professionnel, même s'ils ne sont plus valides.
Lors de la réalisation d'une Diagnostic de Performance Energétique, toutes les informations relatives aux travaux d'isolation par exemple sont intéressantes pour le diagnostiqueur et permette une évaluation plus fine des performance de votre logement.
[+] A quoi vont servir ces diagnostics et qu'est-ce que leurs résultats vont impliquer ?
Les diagnostics informent précisément sur l'état du bien, sur les risques potentiels qu'ils comportent pour ses occupants et, pour certains d'entre eux, pour les personnes qui peuvent être amenées à y effectuer des travaux (risques sanitaires, sécurité des personnes, solidité du bâti,etc.). Selon les conclusions des rapports, une préconisations ou une obligation de travaux peut être signifiée au propriétaire.
Exemple: Lors d'une vente, il offre à l'acquéreur la pleine connaissance de ce qu'il achète et exemptent ainsi le vendeur de sa garantie de vice caché.
Effectuer un Diagnostic de Performance Energétique avant d'entreprendre des travaux d'amélioration de son bien permet de prendre en considération les potentiels d'énconomie d'énergie.
[+] Qu'est-ce qu'un diagnostic non destructif ?
Un diagnostic dit "non destructif" est un examen visuel. Le professionnel ne peut pas, par exemple, démonter une cloison ou enlever un lambris pour approfondir son diagnostic. Il ne prend en compte que les parties accessibles de vos pièces, grenier, etc.... Les diagnostics effectués avant la vente ou avant la location en font partie.
Exemple : Un grenier sans porte ou trappe d'accès doit être indiqué sur le rapport comme non visité car non accessible. Le diagnostiqueur ne peut pas y accéder, sauf à procéder à un détuilage ou à la percée d'une ouverture, interventions destructives. Son indication dans le rapport de diagnostic apporte à l'acquéreur la pleine connaissance de cette spécificité.
Pour approfondir les recherches, il faut alors demander expressément aux diagnostiqueurs des diagnostics « destructifs » comme le diagnostic amiante avant travaux ou le diagnostic plomb avant démolition, ou signer un ordre de mission explicitant clairement votre demande, le périmètre de recherche du professionnel et les actions qu'il peut être amené à rélaiser pour accéder aux parties non visibles du bien.
[+] Le devis et la facture peuvent-ils avoir un montant différent ? Pourquoi ?
Les grilles tarifaires de la plupart des professionnels sont établis selon plusieurs critères :
- Le type de bien : maison ou appartement, avec ou sans dépendances
- La surface du bien : exprimée en m² ou en nombre de pièces
- Le type de prestation
- Le nombre de prestations
Tous ces éléments initiaux permettent au professionnel d'estimer le temps qu'il va devoir passer pour réaliser les diagnostics demandés, sur place et à son bureau.
Ce devis peut évoluer après la visite pour deux raisons :
- Les informations initiales étaient erronées (une maison de 150 m² au lieu de 80 m²) et un réajustement tarifaire peut être demandé, car la prestation était plus importante.
- Dans le cas du diagnostic amiante surtout, du constat de risque d'exposition au plomb, parfois, et de l'état parasitaire, plus rarement, le professionnel a du effectuer des prélèvements en vue d'analyse. Le coût de ces prélèvements ne peut en aucun cas être inclus dans le prix initial car cela pourrait nuire à l'impartialité du diagnostiqueur qui ne peut savoir par avance s'il va effectuer des prélèvements et combien il devra en effectuer. Inclure un coût forfaitaire reviendrait à obliger le diagnostiqueur à ne pas dépasser un certain nombre de prélèvements pour ne pas travailler « à perte », ou, dans le cas contraire à léser les propriétaires dont les diagnostics n'auraient pas nécessités de prélèvements.
[+] Le diagnostiqueur a réalisé des prélèvements en vue d'analyse, pourquoi ? en a-t-il le droit?
Dans le cas du diagnostic amiante surtout, du constat de risque d'exposition au plomb, parfois, et de l'état parasitaire, plus rarement, le professionnel peut effectivement être amené à effectuer des prélèvements pour les faire analyser dans un laboratoire.
Le professionnel effectuera des prélèvements s'il ne peut pas identifier autrement que par une analyse chimique la qualité du matériau concerné. Les analyses font partir des outils d'investigation du professionnel.
Exemple: certaines dalles de sol ne permettent pas à vue d'oeil d distinguer s'il s'agit de dalle amiantée ou pas; d'autre par les composants de la colle qui les maintient au sol ne peut pas non plus être connus sans analyse.
un radiateur ancien peut ne pas présenter de surface assez plane ou en bon état pour que l'appareil de mesure du diagnostiqueur puisse évaluer la concentration en plomb. Un prélèvement doit alors être effectuer pour identifier calculer cette concentration par voie chimique, en laboratoire.
A noter: Dans le cas de l'amiante, réglementairement, le professionnel doit demander au commanditaire son autorisation de prélever des échantillons pour analyse. S'ils sont justifiés par le diagnostiqueur, il est plus que conseillé de l'y autoriser. Dans le cas contraire, celui-ci notera dans son rapport le refus et la garantie contre les vices cachés ne pourra être effective.
Une fois les diagnostics réceptionnés, consultez les et, cette fois encore, n'hésitez pas à contacter le professionnel si vous souhaitez des explications sur certaines informations ou conclusions.