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Grenelle 2 : du nouveau pour les diagnostics immobiliers
Votée, adoptée le 11 mai, en attente de promulgation et de publication, la Loi « Grenelle 2 » consacre une partie de son premier chapitre aux diagnostics immobiliers,  et en particulier au diagnostic de performance énergétique (DPE).  Ce qu’il faut retenir.

Vers une petite révolution dans le DDT ?

La Loi va rendre désormais obligatoire la réalisation du DTT complet dès que la mise en vente d’un bien a été décidée par son propriétaire.

« Nul ne peut proposer la vente, en tout ou partie d’un immeuble bâti, sans tenir à la disposition des visiteurs, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur ». Le non respect de cette obligation sera sanctionné pénalement par une amende de 5ème classe (1 500 euros). Le texte précise également qu’ « en cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges ».

Cette nouvelle chronologie devrait changer profondément les habitudes et pousser les propriétaires/vendeurs, petit à petit, à rechercher un diagnostiqueur avant même de s’adresser aux agences immobilières. Ce qui contribuera à rééquilibrer le marché entre l’approche directe des consommateurs et le passage obligé par les intermédiaires.

L’adoption de cette nouvelle obligation démontre la volonté du législateur de faire cesser des pratiques constatées sur le terrain : « ces documents sont très souvent réunis dans la précipitation, quelques jours avant la signature de la promesse. Pour beaucoup de consommateurs/vendeurs, ces diagnostics, et en particulier le diagnostic de performance énergétique, sont vécus comme une énième formalité administrative qui, en outre, est susceptible de remettre en cause le point d’accord négocié avec l’acquéreur. Les vendeurs ont donc tendance à n’attacher que peu d’importance à leur qualité ».
Nouvelle obligation pour le propriétaire
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RT 2012 et respect de la réglementation thermique

La Commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale planche actuellement sur le volet « Bâtiments et urbanisme » du Grenelle 2. A cette occasion, un amendement a été adopté qui, s’il était voté, pourrait bien créer une première exception dans les principes du droit de la construction : le maître d’œuvre, l’architecte ou le contrôleur technique selon le cas seraient garants et responsables du respect de la réglementation thermique.

Comme les diagnostiqueurs le savent, la mise en œuvre de la RT doit faire l’objet d’une attestation de sa prise en compte. Et qui dit « attestation » dit « engagement de responsabilité » en cas avéré d’attestation fausse ou même simplement erronée…

La question de savoir qui porte cette responsabilité revêt dès lors une importance non négligeable. En d’autres termes, l’attestation de conformité (tant dans sa délivrance que dans son contenu) relevant de la responsabilité du maître d’œuvre ou du contrôleur technique, la responsabilité du maître d’ouvrage disparaît complètement vis-à-vis des engagements qu’il prend au moment du dépôt du permis de construire.


Selon notre analyse, il paraît évident que le maître de l’ouvrage ne peut engager sa responsabilité sur le respect de normes de plus en plus complexes, et généralement incompréhensibles pour lui. Ce transfert de responsabilité du respect de la RT s’inscrit donc dans la droite ligne de l’obligation de résultat incombant naturellement au maître d’œuvre.


La question des risques est donc déjà au cœur des discussions, puisque le rapporteur de la commission précise : « Quant à l'Ordre des architectes, il a accepté un accroissement des pénalités qui pourraient le concerner ». Pour la mise eu œuvre complète du dispositif, la commission a également adopté l’amendement CE 752, lequel visait « à permettre aux architectes et contrôleurs techniques ayant contribué au projet de construction d'établir l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique qui doit être remise au maire par le maître d'ouvrage à l'issue de l'achèvement des travaux ».

 
La norme XP 45-500 Homologuée

Depuis mars 2007, c’était la norme XP 45-500 « Installations de gaz situées à l’intérieur des bâtiments d’habitation - État des installations intérieures de gaz – Diagnostic » qui définissait les modes opératoires à suivre pour la réalisation du diagnostic sur l’état des installations intérieures de gaz. Cette norme avait un caractère expérimental et devait être réajustée. C’est désormais chose faite, puisque la norme P45-500 vient d’être homologuée.


Pour l’essentiel, cette nouvelle version de la norme :

- Défi nit une nouvelle procédure de gestion des anomalies de type Danger Grave et Immédiat (DGI) ;

- Supprime la mesure du tirage et des volumes SDB en tant que points de contrôle ;

- Modifie d’autres points de contrôle, comme la hotte aspirante, qui passe en anomalie de type A2) ;

- Crée des nouveaux points de contrôle, comme le contrôle des lyres GPL.


Concernant la procédure de gestion des anomalies de type DGI, la nouvelle version de la norme impose la conduite à tenir en cas de détection :

· Envoi du rapport de visite signé, et de la Fiche Informative Distributeur de gaz de réseaux, au donneur d’ordre ou à son représentant (par lettre recommandée). Cet envoi doit mentionner le fait que le distributeur de gaz a été informé de la présence d’anomalie(s) de type DGI ;


· Information dès que possible (par appel téléphonique) du distributeur de gaz de réseaux ou de GPL, du ou des codes d’anomalie DGI détectées, des coordonnées du titulaire du contrat de fourniture de gaz, de l’adresse du logement diagnostiqué et du numéro de point de livraison du gaz. La procédure interne du distributeur de gaz de réseaux impose que soit remis au diagnostiqueur un numéro d’enregistrement d’appel à titre de preuve.

Cette nouvelle norme étant homologuée, il ne reste plus qu’à attendre sa date d’entrée en vigueur, fixée au 1er septembre 2010, pour l’intégrer dans les modes opératoires du diagnostic Gaz.

 

 
Loi de finances pour 2010

Suppression annoncée du constat du « PTZ » par la loi de finance 2010 et fragilisation du dispositif du Prêt à Taux zéro

 Une augmentation des risques pour les primo-accédantS

La loi de finances pour 2010[1] est venue modifier les conditions d’octroi du Prêt à Taux Zéro par l’adoption d’un amendement[2] qui a aligné ce prêt sur les conditions de prêts classiques et a supprimé tout apport d’information sur les normes de surfaces et d’habitabilité des logements. L’argument utilisé pour justifier cette suppression est basé sur l’annexion du Dossier de Diagnostic Technique à la promesse de vente, élément suffisant aux Pouvoirs Publics à l’information du primo-accédant.

Ces nouvelles conditions d’obtention, exemptes du contrôle des normes de surface et d’habitabilité, sont un recul majeur, d’une part dans la condition d’accession à un logement décent, d’autre part, dans la sécurisation financière de l’accession à la propriété.

La suppression du constat dit « PTZ », loin de fluidifier la mise en place des offres de prêt qu’elle conditionne, ne ferait que favoriser une insécurité dans leur octroi tant pour l’acquéreur que pour l’organisme bancaire.


L’avancée importante que représente le dossier de diagnostic technique ne doit pas servir d’alibi à un affaiblissement des garanties du dispositif de primo-accession. Le Prêt à Taux Zéro, pour répondre à ses objectifs, doit permettre l’évaluation de l’ensemble des contraintes financières pesant sur le primo-accédant et lui assurer l’acquisition d’un logement qui réponde aux critères minimaux de décence avec une charge financière supportable.



Les propositions de la FNECI


Le dispositif PTZ pourrait même être amélioré par la transmission du Dossier de Diagnostic Technique à la personne en charge de réaliser le constat dit « PTZ »
afin qu’elle en ait connaissance et élabore ainsi un document regroupant l’intégralité des données existantes sur le bien. L’élaboration d’un constat de ce type, plus complet, offrirait une meilleure appréhension des éventuels travaux à la charge de l’acquéreur et une évaluation précise de leurs coûts.

Afin de garantir une évaluation impartiale, le constat dit « PTZ » devrait être confié, à l’instar de la réalisation du Dossier de Diagnostic Technique, à un professionnel soumis au respect de l’article L271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette obligation garantirait à l’Etat, à l’organisme bancaire, et au primo-accédant la sécurité du dispositif en engageant la responsabilité professionnelle d’un intervenant assuré, indépendant et certifié en compétences.

La FNECI a d'ores et déjà fait part de son inquiétude sur le sujet et a sollicité les Ministères concernés afin de leur exposer la carence majeure que constituerait  l'ababdon du constat dit "PTZ" et de leur présenter ses propositions.


[1] Loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009, parue au Journal Officiel du 31 décembre 2009

[2]Amendement n° II-165 rectifié-bis présenté par M. Marini, sénateur de l’Oise et rapporteur général de la commission des finances


 

 
Contribution du locataire au partage des économies de charges issues de travaux d'économie d'énergie

Le 25 novembre dernier, sont parus au Journal Officiel les textes d'application permettant  au bailleur privé de faire contribuer le locataire au partage des économies de charge issues des travaux d'économie d'énergie réalisés.

Ce décret et ces arrêtés définissent les travaux concernés et rendent applicable le mécanisme financier qui permet au propriétaire bailleur, ayant fait réaliser une rénovation énergétique de leurs logements,  de demander aux locataires de leur reverser une partie des économies de charge résultant de ces travaux.



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